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실제로 전세시장 활성화가 서울에만 머무르지 않고 신도시로까지 퍼지고 있다. 부동산 정보업체 스피드뱅크 조사에 따르면, 3월 첫 주 전세 시장 변동률이 6개월 만에 최대치인 0.11%를 기록한 것으로 조사됐다.
지역적으로는 일산, 산본, 분당이 강세였다. 서울과 수도권 전세 변동률은 서울 0.03%, 신도시 0.11%, 경기 0.03%, 인천 0.00%를 각각 나타냈다.
때문에 전문가들은 앞으로 소형 전세 품귀현상이 지속될 것으로 보고 10년 이상 장기 투자를 겨냥한 주택임대사업을 노려볼 필요가 있다고 조언한다.
매달 은행 금리보다 높은 월 5~7%의 임대 수익을 기대할 수 있고, 다주택 보유자들은 종합부동산세나 양도소득세 중과를 피할 수 있기 때문이다.
내집마련정보사 양지영 팀장은 “당분간 분양가 상한제 및 청약 가점제 등의 주택 시장 불안으로 전.월세 임대료 상승과 소형평형 매매 값이 상승할 것으로 보인다”며 “주택임대사업은 높은 임대료는 물론 개발 호재가 있는 지역은 향후 시세차익도 기대할 수 있어 틈새상품으로 떠오른다”고 말했다.
그러나 임대사업을 하려면 몇 가지 주의할 점이 있다. 투자 유의점을 새겨 적은 세금에 고수익을 얻기 위한 방법을 알아봤다.
◇85-5-10을 기억하라
주택임대사업을 하기 위해서는 ‘85-5-10’을 기억할 필요가 있다. 숫자 ‘85’는 임대주택 규모를 뜻한다. 국민주택 규모 85㎡(25.7평) 이하만 임대주택을 할 수 있다.
‘5’는 집 개수를 말한다. 5채 이상 주택을 가지고 있어야 종합부동산세와 양도소득세 중과 대상에서 제외 된다. 단, 5채 모두 한 행정구역 안에 있어야 하고, 임대사업을 시작하는 시점에서 주택은 공시가 3억원 이하만 된다.
‘10’은 임대 기간을 말하는데, 10년 이상 장기 임대해야 세금 혜택을 받을 수 있다.
또 하나, 다가구주택과 다세대주택 임대는 세금 혜택이 다르다. 다세대주택은 종부세와 양도세를 모두 피할 수 있지만 다가구주택은 종부세만 피할 수 있다. 다가구주택은 10년 후 매각할 때 단독주택으로 판단해 주택 수에 따른 고율의 양도세가 적용된다.
다세대주택은 연면적 660㎡이하 4층 이하 2세대 이상을 말한다. 다가구주택은 연면적 660㎡이하, 3층 이하 단독주택이다. 출입문을 별도로 설치하는 등 2가구 이상이 독립된 생활을 할 수 있도록 건축된 주택을 말한다.
임대주택을 매입(통상 입주 잔금 지급일)한 후 30일 이내에 임대사업자로 등록해야 세제 혜택을 받을 수 있다. 하지만 취득일로부터 2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나 임대 시작일로부터 5년 이내에 매입임대 주택을 임대 이 외의 용도로 사용하거나 팔면 감면세액을 추징당한다.
◇매매가 대비 전세 값 비율 높은 아파트가 ‘타깃’
임대사업용 아파트를 고르기 전에 꼼꼼히 따져볼 것이 있다. 먼저 전세 값 비율이 높은 아파트를 찾아야 한다. 임대사업인 만큼 전세 값 즉, 임대료가 높으면 임대 수익률이 높아지기 때문이다. 이때 전세가 비율은 60% 이상인 것이 좋다.
역세권 아파트도 타깃이다. 지하철이 가깝거나 대중교통이 잘 발달된 곳은 임대 수요가 많아서 세입자 구하기가 쉽기 때문이다.
매매가는 1억5000만원~2억원 안팎이 좋다. 비과세가 해당되는 10년 후 매도할 때 한 가구라도 공시가격이 3억원을 초과하면 양도세 중과세 대상이 되기 때문이다.
◇투자 유망지역 어디?
강북구 수유동 벽산2차는 1994년 2월에 입주했고 1개 동 146가구다. 우이초, 인수초, 서라벌중, 신일중, 수유중, 신일고 등이 있고, 신세계백화점, 롯데백화점, 백병원 등이 인접해 있다. 지하철 4호선 수유역이 걸어서 12분 거리. 69㎡(전용57㎡)는 현재 1억4500만원~1억9000만원 선이다. 전세는 9000만~1억 정도.
강북구 번동 한진그랑빌은 2000년 8월에 입주했다. 5개 동 432가구다. 번동초.중, 신일중.고, 영훈중.고, 인덕대, 광운대학교 등이 있다. 현대백화점과 강북문화센터가 인접해 있고 지하철 4호선 미아삼거리역이 걸어서 10분 거리다. 79㎡(전용59㎡)는 현재 2억원 가량이고, 전세는 1억원 선.
구로구 구로동 구로두산은 1998년 12월에 입주했고 11개 동 1285가구의 대단지 아파트다. 남구로초, 영서초, 신구로초, 영림중, 영서중, 구로중, 구로고등학교 등이 인접해 있고, 애경백화점, 이마트, 고대구로병원 등이 있다. 지하철 7호선 남구로역이 걸어서 6분 거리다. 66㎡(전용44㎡)는 현재 1억6500만원~1억9000만원이고 전세는 1억1000만원~1억2000만원 정도다.
화곡동 중앙하이츠는 1988년 12월에 입주했고 4개 동 473가구다. 월정초, 신월초, 화곡여중, 화곡중, 마포중, 화곡고, 마포고 등이 있고 화곡중앙시장, 강서제일병원이 가깝다. 지하철 2, 5호선 까치산역이 걸어서 8분 거리다. 76㎡(전용56㎡)는 1억5000만원~1억6천500만원에 매물이 나오고 있고, 전세 값은 8천500만원~9500만원 정도다.
등촌동 등촌우성은 1992년 5월에 입주했고 2개 동 244가구다. 등촌초, 강서초, 등촌중, 경복여고, 마포중, 마포고등학교가 있다. 그랜드마트, 이마트, 강서성모병원 등이 가깝고 지하철 5호선이 차로 3분 거리다. 내년 개통 예정인 지하철 9호선 등촌역이 걸어서 1분 거리에 들어설 예정이다. 69㎡(전용47㎡)는 1억3750만~1억6250만원선이고, 전세가는 1억원~1억1000만원 정도다.
당산동2가 대우메종리브르는 1999년 1월에 입주했고 2개 동 536가구다. 교육시설로는 문래중, 문래초, 관악고등학교 등이 있고 삼성홈플러스, 건양병원 등이 있다. 지하철 2호선 문래역, 5호선 영등포구청역이 도보 6분 거리다. 66㎡(전용45㎡) 매매가는 1억3500만~1억4700만원이고, 전세가는 1억500만원~1억2000만원이다.
상계동 청암2단지는 2001년 6월에 입주했고 7개 동 602가구다. 신상계초, 신불암초, 상계중, 재현고등학교 등이 있고, 롯데백화점, 백병원, 세이브존 등이 있다. 지하철 4호선 당고개역이 걸어서 6분 거리다. 69㎡(전용49㎡) 매매가는 1억4500만~1억6500만원이고 전세가는 9500만원~1억원이다.
고양시 햇빛주공20단지는 1997년 6월에 입주했고 18개 동 1713가구의 대단지 아파트다. 성신초, 가람초, 가람중.고등학교가 있다. GS마트, 킴스클럽, 명지병원, 토당근린공원이 인접해 있다. 66㎡(전용49㎡)는 1억3500만~1억4500만원이고, 전세가는 8500만~9000만원 선.
광명시 현대아파트는 1995년 11월에 입주했고 1개 동 129가구다. 광남초, 광명공고, 광명여고 등이 인접해 있다. 지하철 7호선 광명사거리역이 도보 10분 거리다. 85㎡(59㎡)는 1억3500만~1억5500만원이고, 전세가는 8800만~9300만원이다.
인천시 부평구 부개동 주공7단지는 1998년 7월에 입주했고 13개 동 957가구다. 부평초, 부개초, 부평중학교 등이 있고 롯데백화점, 현대백화점, 롯데마트, 성모자애병원 등이 있다. 서울지하철 1호선 부개역이 도보 10분 거리다. 79㎡(전용60㎡)의 매매가는 1억4500만~1억5500만원이고, 전세가는 8000만원~9000만원선이다.
김훈기 기자 bom@newsis.com
